با گذشت سال‌ها از شدت گرفتن بحران مسکن در کشور، اکنون موضوع اجاره‌نشینی به یکی از جدی‌ترین دغدغه‌های اقتصادی و اجتماعی خانوارهای ایرانی تبدیل شده است. جهش بی‌رویه قیمت‌ها در بازار اجاره، فشار مضاعفی را بر اقشار کم‌درآمد و حتی طبقه متوسط وارد کرده است. در این میان، دولت با طراحی و اجرای بسته‌هایی حمایتی تلاش کرده تا بخشی از این فشار را کاهش دهد. اما پرسش اساسی این است که این حمایت‌ها تا چه اندازه توانسته‌اند در عمل مؤثر واقع شوند و چه چالش‌هایی در مسیر اجرای آن‌ها وجود دارد.
بررسی ابعاد بسته‌های حمایتی دولت
دولت در قالب برنامه‌هایی از جمله اعطای تسهیلات ودیعه مسکن، اعمال سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها، مشوق‌های مالیاتی برای موجران منصف و تسهیل فرآیند تمدید قراردادها سعی کرده است در برابر رشد افسارگسیخته اجاره‌ها، ابزارهای حمایتی را به کار گیرد. در سطح نظری، این بسته‌ها با هدف حفظ ثبات در بازار اجاره و کاهش اضطراب اقتصادی مستأجران طراحی شده‌اند. اما در عمل، سازوکارهای اجرایی آن با مشکلاتی جدی مواجه‌اند.
در خصوص تسهیلات ودیعه، بسیاری از مستأجران با پیچیدگی‌های اداری، الزامات بانکی دشوار و محدودیت‌های دسترسی مواجه می‌شوند. تعداد اندکی از متقاضیان موفق به دریافت این وام‌ها می‌شوند و بسیاری دیگر، به دلیل نبود ضامن رسمی یا شرایط سخت اعتباری، از دایره مشمولان خارج می‌شوند. از طرفی، نرخ سود بالا و اقساط سنگین این تسهیلات، باعث شده که بسیاری از خانوارها عطای وام را به لقای آن ببخشند.
سیاست کنترل اجاره‌بها نیز با چالش‌هایی روبه‌روست. در شرایطی که بازار عرضه و تقاضا شدیداً ناپایدار است، تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها اگرچه در ظاهر مطلوب به نظر می‌رسد، اما به دلیل نبود سازوکار اجرایی و نظارتی کارآمد، عملاً تأثیر چندانی نداشته است. بسیاری از موجران بدون توجه به این دستورالعمل‌ها، نرخ اجاره را به دلخواه افزایش می‌دهند و مستأجر نیز در موقعیتی نیست که بتواند مقاومت کند یا حقوق خود را پیگیری کند.
دلایل ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی در بازار اجاره
یکی از دلایل عمده ناکارآمدی این بسته‌ها، عدم توازن میان تقاضا و عرضه در بازار مسکن است. تولید مسکن به ویژه در بخش واحدهای کوچک و مناسب برای اجاره، طی سال‌های گذشته کاهش قابل‌توجهی داشته و همین امر منجر به رقابت شدید بر سر تعداد محدودی از واحدهای موجود شده است.
از سوی دیگر، ضعف نظارت بر قراردادهای اجاره، نبود شفافیت در سامانه‌های ثبت معاملات و خلأهای قانونی در حمایت از مستأجران، باعث شده که بسیاری از سیاست‌ها صرفاً در حد توصیه باقی بمانند.
مسئله دیگر، نگاه سرمایه‌ای و غیرمصرفی به مسکن است. در ایران، مسکن نه فقط برای سکونت بلکه به‌عنوان یک دارایی مطمئن و ابزار حفظ ارزش پول محسوب می‌شود. در چنین شرایطی، مالکان تمایل دارند که نرخ اجاره را متناسب با نرخ تورم و افزایش قیمت ملک افزایش دهند تا ارزش سرمایه آن‌ها حفظ شود. بنابراین، سیاست‌های کنترلی دولت اگر با منافع موجران همسو نباشد، به سرعت بی‌اثر خواهد شد.
جایگاه اقتصاد کلان در بحران اجاره‌نشینی
نمی‌توان بحران اجاره‌نشینی را جدا از وضعیت کلی اقتصاد کشور تحلیل کرد. نرخ بالای تورم، کاهش ارزش پول ملی، افت قدرت خرید خانوار و نبود امنیت شغلی همگی عواملی هستند که به بی‌ثباتی بازار مسکن دامن زده‌اند.
در چنین شرایطی، هر سیاست حمایتی باید در بستر اصلاحات کلان اقتصادی تعریف شود. در غیر این صورت، حتی بهترین طرح‌های حمایتی نیز یا از سوی مردم استقبال نمی‌شوند یا در چرخه معیوب اجرایی کشور، کارکرد خود را از دست می‌دهند.
لزوم برنامه‌ریزی بلندمدت و پایدار
در کل باید گفت تنها با اقدامات بلندمدت و ساختاری می‌توان بحران اجاره‌نشینی را کنترل کرد. سیاست‌هایی نظیر ساخت مسکن اجاره‌ای توسط دولت یا بخش تعاونی، تعیین سقف اجاره‌بها بر اساس معیارهای علمی و منطقی، راه‌اندازی سامانه‌های ثبت و نظارت بر قراردادهای اجاره، حمایت مالیاتی و حقوقی از مستأجران، و تربیت نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری از جمله راهکارهایی هستند که می‌توانند به مرور زمان بازار را متعادل سازند.
در این مسیر، همکاری همه‌جانبه میان دولت، بخش خصوصی، نهادهای عمومی و جامعه مدنی ضروری است. سیاست‌گذاری جزیره‌ای و کوتاه‌مدت، نه‌تنها راه‌گشا نیست، بلکه ممکن است منجر به افزایش بی‌اعتمادی در میان مردم و بدتر شدن وضعیت موجود شود.
در نهایت، بسته‌های حمایتی دولت برای مستأجران هرچند از نظر نیّتی قابل‌تقدیرند، اما به دلیل عدم انطباق با واقعیت‌های موجود، ضعف در اجرا، و ناهماهنگی با ساختار اقتصادی کشور، نتوانسته‌اند به صورت مؤثر بحران بازار اجاره را مهار کنند.
تا زمانی که مشکلات ریشه‌ای از جمله کمبود عرضه، بی‌ثباتی اقتصادی و خلأهای نظارتی رفع نشود، نمی‌توان انتظار داشت که این بسته‌ها اثری پایدار داشته باشند. تنها از طریق اصلاح ساختاری، شفافیت اطلاعاتی، ثبات اقتصادی و اراده سیاسی بلندمدت است که می‌توان به آینده‌ای امیدوار بود که در آن اجاره‌نشینی به‌جای بار روانی و اقتصادی، به یک سبک زندگی محترمانه و قابل‌تحمل تبدیل شود.
وام ودیعه، کفاف اجاره‌ها را نمی‌دهد
مهدی بیگی جوان ۳۴ ساله، یکی از مستاجرانی است که با مادرش زندگی می‌کند.
وی در خصوص وضعیت مسکن بیان کرد: متأسفانه یکی از اوجب واجبات برای تشکیل زندگی جوانان خانه است اما با این وضعیت آشفته بازار، امکان تهیه مسکن وجود ندارد.
وی اذعان داشت: با این شرایط مسکن و گرانی‌ها حتی امکان شرایط ازدواج آن هم به صورت ساده وجود ندارد، چرا که شرایط ابتدایی تشکیل خانواده مهیا نشده است.
همچنین وی تصریح کرد: در این سال‌ها حتی اجاره‌ها هم بالا رفته و توان پرداخت آن برای ما بسیار سخت شده است. من و مادرم که دو نفر هستیم اگر چیزی هم نخوریم یا نپوشیم باید بخش عمده درآمد خودمان را برای پرداخت اجاره بگذاریم.
وی ادامه داد: متأسفانه مادرم زانو درد دارد و راه رفتن برایش سخت است لذا باید دنبال خانه‌هایی باشیم که یا در طبقات پایین باشند یا آسانسور داشته باشند اما با مبلغی که ما در اختیار داریم همخوانی ندارند.
وی با بیان اینکه قبلاً اعلام کرده بودند که برای ودیعه منزل وام هم می‌توانیم بگیریم که خوب بود، اما وقتی ثبت نام کردیم متوجه شدیم نسبت به بافت شهر، مقدار وام متفاوت است لذا نه تنها این مبلغ کفاف ما را هم نمی‌دهد بلکه با پرداخت قسط‌های این وام با دست خودمان شرایطمان را سخت‌تر نیز می‌کنیم.
آرزوی دور از دسترس خانه دار شدن
علی خان صنمی، ۴۰ ساله، پدر سه فرزند است و بعد از ۱۵ سال زندگی مشترک همچنان مستأجر است.
وی در گفتگو با خبرنگار مهر گفت: متأسفانه از ابتدای آغاز زندگی آرزوی خانه دار شدن را داشتیم و هرسال با خود گفتیم اگر امسال نشود بالاخره سال بعد می‌توانیم خانه دار شویم.
وی ادامه داد: متأسفانه هر سال وضعیت معیشتی ما به جای بهتر شدن بدتر می‌شود و با این گرانی طلا، دلار و ارز انتظاری هم نمی‌توان داشت.
خان صنمی گفت: دولت زمانی اعلام کرده بود که برای فرزندآوری شرایط و مزایایی را قائل می‌شود اما به جز دریافت وام هیچکدام شامل حال ما نشد، برای ثبت نام ماشین بعد از به دنیا آمدن فرزند دومم اقدام کردیم اما هربار اسم ما اعلام نشد.
وی در پایان افزود: برای گرفتن خانه هم هرجا که مراجعه می‌کنیم، اول سوال می‌کنند چند تا بچه دارید. ما فرزند چهارم هم در راه داریم، اما با این شرایط هر سال به مناطق حاشیه تر می‌رویم که متأسفانه این وضعیت در تحصیل و شرایط اجتماعی فرزندانم اثرگذار است.
برنامه‌های دولت برای کاهش فشار بر مستأجران
معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان البرز گفت: در راستای تشویق و حمایت از موجرینی که واحد مسکونی خود را مطابق سقف اعلامی به بازار اجاره عرضه می‌کنند، بانک مرکزی موظف است از طریق ابلاغ به بانک‌های عامل، امکان پرداخت تسهیلات جعاله مسکن را برای این موجران فراهم نمایند. سقف تسهیلات مذکور توسط هیأت عالی بانک مرکزی با تأیید وزارت راه و شهرسازی تعیین می‌شود.
سید مجتبی هاشمیان در گفت و گو با خبرنگار مهر، در پاسخ به این سوال که برنامه دولت برای کاهش نرخ اجاره‌بها و ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا در بازار مسکن چیست؟ اظهار داشت: در جهت کاهش نرخ اجاره بها و در راستای اجرای ماده (۷) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، تصمیم‌گیری در خصوص حداکثر درصد افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوطه در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، به شورای مسکن استانها واگذار شده تا در صورت وجود مصلحت ملزمه و در چارچوب ضوابط ابلاغی دبیرخانه شورای عالی مسکن در وزارت راه و شهرسازی، نرخ مربوطه را برای سال ۱۴۰۴ در استان تعیین و پس از تأیید استانداران، جهت اجرا ابلاغ نمایند.
وی ادامه داد: سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است در راستای حمایت از موجران و مستأجران، نسبت به اعمال معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی موضوع مفاد قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اقدام نماید.
هاشمیان اظهار داشت: همچنین در راستای اجرای برنامه‌ها و قوانین و مقررات حوزه مسکن، سازمان امور مالیاتی مکلف است نسبت به بروزرسانی دوره‌ای ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم در کلیه شهرهای کشور اقدام نماید حداکثر ظرف مدت ۱ هفته پس از بروزرسانی، امکان دسترسی برخط به سامانه ارزش اجاری مذکور را برای وزارت راه و شهرسازی و عموم مردم ایجاد نماید.
این مسئول در پاسخ به این سوال که وام ودیعه مسکن چه میزان در کاهش مشکلات مستأجران مؤثر بوده است و آیا به تمامی افراد واجد شرایط وام تعلق می‌گیرد؟ گفت: این تسهیلات به تأمین بخشی از هزینه‌های اجاره مستأجران کمک خواهد کرد و در جهت کاهش فشار مالی بر مستأجران مؤثر خواهد بود، فلذا در این راستا، دولت نسبت به تخصیص تسهیلات حمایتی برای مستأجران اقدام نموده است.
وی افزود: بدین منظور، بانک مرکزی مکلف است برای سال ۱۴۰۴ از طریق بانک‌های عامل، نسبت به پرداخت ۲۰ همت تسهیلات قرض‌الحسنه کمک ودیعه مسکن برای خانوارهای مستأجر کم‌درآمد فاقد مسکن تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی کشور و بنیاد شهید و امور ایثارگران با معرفی و تأیید دستگاه‌های ذیربط و تأیید پایگاه رفاه ایرانیان مشروط بر قرار داشتن این افراد در سه دهک اول درآمدی اقدام نماید. سقف هر فقره تسهیلات فردی موضوع این ماده ۴۰۰ میلیون تومان است.
هاشمیان با بیان اینکه بانک مرکزی مکلف گردیده، در اجرای ماده (۹) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، از طریق بانک‌های عامل نسبت به پرداخت ۲۰۰ همت تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ و سقف مصوب هیأت عالی بانک مرکزی برای سال ۱۴۰۴ با اولویت پرداخت در کلانشهرها اقدام نماید، اظهار کرد: مبلغ این تسهیلات در شهر تهران ۲۷۵ میلیون، مراکز استانها، ۲۱۰ میلیون، سایر شهرها ۱۴۰ میلیون و روستاها ۵۵ میلیون تومان، هر ساله متناسب با تورم نقطه به نقطه (اعلامی مرکز آمار ایران) توسط بانک مرکزی افزایش و ابلاغ می‌شود.
وی در پاسخ به این پرسش که چرا برخی از مستأجران هنوز با مشکلاتی در دریافت وام‌های حمایتی مواجه هستند؟ گفت: در صورت وجود مشکلات متقاضیان در شبکه بانکی امکان دریافت وام با مشکل مواجه می‌گردد.
هاشمیان در بخش دیگری از این گفت و گو در پاسخ به این سوال که با توجه به نرخ بالای تورم و هزینه‌های تولید مسکن، آیا بسته‌های حمایتی کوتاه‌مدت پاسخگوی مشکلات بازار مسکن خواهند بود؟ گفت: بسته‌های حمایتی در کوتاه مدت با تأمین بخشی از هزینه‌های مسکن در جهت کاهش فشار بر مستاجرین مؤثر خواهد بود و در این راستا دولت با اجرای سیاست‌های عرضه مسکن اجاره‌ای درصدد رفع مشکلات بازار مسکن می‌باشد.
سوال بعدی در خصوص برنامه دولت برای نظارت مؤثرتر بر موجران و جلوگیری از افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها در آینده، بود که هاشمیان در پاسخ اظهار داشت: نظارت مؤثر و مسئولیت حسن اجرای قوانین مصوب و جلوگیری از تخلف و رسیدگی به شکایات معاملین بر عهده سازمان تعزیرات حکومتی و مراجع قضائی صالحه می‌باشد.
وی در پاسخ به این پرسش که چرا برخی از موجران همچنان به سیاست‌های کنترل اجاره‌بها تمکین نمی‌کنند و آیا ابزار قانونی برای مقابله با این موارد وجود دارد؟ بیان داشت: در صورت تخلف از نرخ حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوطه توسط موجر یا بنگاه‌های مشاور املاک، با متخلفین حسب تبصره‌های (۱)و (۲) ماده (۷) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها برخورد خواهد شد. مسئولیت حسن اجرای این ماده و رسیدگی به شکایات معاملین بر عهده سازمان تعزیرات حکومتی و مراجع قضائی صالحه می‌باشد.
این مسئول در پاسخ به این سوال که چه اقداماتی برای تشویق مالکان به کاهش فشار بر مستأجران، مانند کاهش مالیات برای مالکان مسکن، انجام شده است؟ گفت: در این راستا سازمان امور مالیاتی کشور مکلف گردیده که جهت حمایت از موجران و مستأجران، نسبت به اعمال معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی موضوع ماده (۱) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اقدام نماید
وی درخصوص اینکه آیا در حال حاضر برنامه‌هایی برای افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای و ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد در دستور کار دولت قرار دارد؟ گفت: به سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید اعلام گردیده؛ منابع داخلی، اراضی و املاک در اختیار و تحت تملک خود را در سقف بودجه مصوب، با واحدهای مسکونی تکمیل شده و آماده عرضه به بازار (متعلق به بخش خصوصی، سازمان‌ها و مؤسسات عمومی غیردولتی، شهرداری‌ها و …) تهاتر نموده و واحدهای مذکور را در قالب مسکن اجاره‌ای در اختیار زوج‌های جوان ازدواج اولی فاقد مسکن و واجد شرایط (بیش از ۵ سال از سابقه ازدواج آن‌ها نگذشته باشد) قرار دهند. مدیریت اجاره داری واحدهای مذکور توسط کارگزاران منتخب وزارت راه و شهرسازی انجام خواهد شد.
وی اولویت تهاتر موضوع این ماده را واحدهای مسکونی تکمیل شده و آماده عرضه به بازار در پهنه‌های فرسوده شهری اعلام کرد و افزود: همچنین مقرر گردیده سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید؛ بخشی از واحدهای مسکونی سهم خود در پروژه‌های مشارکتی مازاد بر مصارف تعیین‌شده از محل پروژه‌های مذکور را به اجرای برنامه مسکن اجاره‌ای در چارچوب ضوابط مربوطه تخصیص دهند.
هاشمیان در خصوص تدابیر دولت برای پیشگیری از تورم و افزایش قیمت مسکن در آینده، اظهار داشت: مقرر گردیده، وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان برنامه و بودجه، بانک مرکزی، وزارت کشور از طریق شهرداری‌ها و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نسبت به تدوین برنامه عملیاتی -اجرایی احداث ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری (در طول مدت ۳ سال) ویژه زوج‌های جوان ازدواج اولی با اولویت خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی، حداکثر ظرف مدت ۲ ماه پس از ابلاغ این مصوبه اقدام نماید.
وی اولویت اجرای این برنامه را کلانشهرها و شهرهای بزرگ کشور اعلام کرد و ترتیبات اجرای آن را اینگونه تشریح کرد: وزارت راه‌وشهرسازی موظف است وفق مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و قانون جهش تولید مسکن، اراضی تحت اختیار و در تملک خود را در چارچوب ضوابط مربوطه (واگذاری به قیمت منطقه‌ای و…) به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سایر نهادهای عمومی غیردولتی و بخش خصوصی به تشخیص وزارت واگذار نماید.
وی افزود: مالکیت اراضی موضوعه تا پایان دوره اجاره‌داری مطابق دستورالعمل ابلاغی به دریافت کننده زمین منتقل نمی‌شود. اشخاص حقیقی و حقوقی دریافت کننده زمین، مسئولیت ساخت، مدیریت اجاره‌داری، تضمین اقساط تسهیلات، اخذ اجاره‌بهاء، تعمیر و نگهداری و … را بر عهده دارد.
معاون مسکن و ساختمان در پاسخ به این پرسش که چه اقدامات جدیدی در دست اجراست تا اطمینان حاصل شود که حمایت‌های دولت به دست مستأجران واقعی برسد و از سوءاستفاده جلوگیری شود؟ گفت: پرداخت تسهیلات حمایتی مستأجران، با اخذ تعداد خانوارهای فاقد مسکن تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی کشور، بنیاد شهید و امور ایثارگران از نهاد حمایتی ذی ربط در استانها و أخذ تعداد تمامی خانوارهای (علاوه بر موارد ثبت نامی در سامانه‌های مربوطه) واقع در دهک‌های ۱ تا ۳ درآمدی در استانها از اداره تعاون، کار و رفاه اجتماعی بر اساس اطلاعات پایگاه رفاه ایرانیان، خواهد بود.
وی اظهار کرد: تسهیلات در نظر گرفته شده ودیعه مسکن، با اولویت خانوارهای فاقد سابقه مالکیت کنونی، فاقد تسهیلات جاری در بخش مسکن و دارای کد رهگیری اجاره‌نامه پرداخت می‌شود و زوج‌های جوان ازدواج اولی (بیش از ۴ سال از تاریخ ازدواج نگذشته باشد)، خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی، بنیاد شهید و امور ایثارگران، زنان سرپرست خانوار و خانوارهای دارای ۳ فرزند و بیشتر در اولویت قرار دارند.
